Thép là một nguyên liệu quan trọng trong quá trình xây dựng một sản phẩm bất động sản (BĐS). Vậy nên khi giá thép tăng thì buộc các chủ đầu tư phải tăng giá của BĐS. Việc tăng giá này bao gồm cả giá chung cư và giá nhà liền thổ. Nếu như không tăng giá nhà thì chủ đầu tư phải chấp nhận lợi nhuận kỳ vọng sẽ bị giảm xuống. Việc tăng giá thép đến 50% trong một năm qua thực sự đã gây rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công xây dựng. Các chủ đầu tư đang cho rằng vấn đề này đang là vấn đề thực sự rất nan giải đối với các doanh nghiệp
Tuy nhiên các nhà đầu tư lại cho rằng các chủ đầu tư không nhất thiết phải điều chỉnh giá vì lợi nhuận kỳ vọng mà chủ đầu tư đặt ra là rất cao, có khi lên đến gấp đôi, gấp ba. Bên cạnh đó, mặc dù giá nhà có nhiều biến động nhưng nó không làm cho nhu cầu về nhà ở giảm sút. Do vậy, thị trường BĐS có thể sắp đón nhận cơn sốt mới.
Mục Lục
Giá thép tác động đến giá nhà chung cư, nhà liền thổ
Tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?” do tạp chí Forbes Việt Nam vừa tổ chức, đại diện đơn vị nghiên cứu thị trường, công ty môi giới và các chủ đầu tư đã có buổi thảo luận về biến động giá bất động sản trong bối cảnh giá thép tăng cao.
Nhìn nhận về việc giá thép tăng từ góc độ chủ đầu tư
Ở góc độ chủ đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng có 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản; bao gồm chi phí về đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính của doanh nghiệp; chi phí quản lý doanh nghiệp; và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.
Trong đó, chi phí sắt thép chiếm khoảng 15-20% được xếp vào nhóm chi phí xây dựng. Giá sắt thép tăng lên 50% buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán thêm 5-10%, thậm chí 15%. Trường hợp không điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống. “Việc giá thép tăng trong thời gian qua đã tạo nên rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư và cả các đơn vị xây dựng. Đây là vấn đề cực kỳ lớn của doanh nghiệp”, đại diện Phú Đông Group nói.
Nhìn nhận về việc giá thép tăng từ góc độ nhà đầu tư
Còn từ góc độ của nhà đầu tư, ông Trần Khánh Quang nêu quan điểm chủ đầu tư không nhất thiết tăng giá đối với chung cư khi giá thép tăng. Theo đó, trong điều kiện bình thường, trước khi có dịch Covid-19; chủ đầu tư thường đặt mục tiêu tỷ suất lợi nhuận khoảng 15% so với doanh thu. Với mức này, nếu giá thép tăng 50% thì chủ đầu tư điều chỉnh giá thêm 5-7% là hợp lý.
Tuy nhiên hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã đặt kỳ vọng về tỷ suất lợi nhuận lên gấp đôi; thậm chí gấp 3; có dự án lên đến 45% thì không nhất thiết phải tăng giá chung cư do tác động của giá thép. Ngược lại, người sở hữu nhà liền thổ hoàn toàn tính toán được các loại chi phí cấu thành; nên có thể tăng giá bán do ảnh hưởng của giá thép.
Thị trường BĐS có thể sắp có cơn sốt mới do nguồn cầu vẫn cao
Nguồn cung chưa đáp ứng kịp nhu cầu thực tế
Trước biến động về giá bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam nói nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao. Với mức độ gia tăng dân số đô thị hiện tại; nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Chẳng hạn ở TP HCM, dân số hiện tại khoảng 11-12 triệu người; bao gồm cả người lao động từ địa phương khác đến; song nguồn cung về căn hộ mỗi năm chỉ đạt 25.000-30.000 căn; đây là mức chênh lệch rất lớn. Thực tế cho thấy tỷ lệ hấp thụ của các sản phẩm trong đợt chào bán đầu tiên đạt trung bình 70-85; có dự án 90%. “Giá nhà tăng chắc chắn gây ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà; nhưng tỷ lệ biến động này vẫn là thấp so với nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nói.
Cơn sốt sẽ diễn ra sau khi kiểm soát được dịch bệnh
Phân tích về diễn biến thị trường trong thời gian tới; ông Trần Khánh Quang cho rằng với kịch bản Việt Nam kiểm soát được dịch bệnh vào tháng 10; thì 3 tháng tiếp theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi ngang. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ ghi nhận một cơn sốt nhẹ kéo dài 3 tháng; giá bất động sản sẽ tăng từ 15-20%; và giảm nhẹ trong 6 tháng tiếp theo.
Ông Ngô Quang Phúc đưa ra quan điểm những nhà đầu tư mua bất động sản hiện nay vẫn kỳ vọng sản phẩm sẽ tăng giá tốt. Trong bối cảnh dịch bệnh, các giao dịch tạm dừng nhưng chưa có tình trạng giảm giá bán. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt vẫn đang chuẩn bị sẵn sàng; để có thể mua các bất động sản chất lượng; mà trước đây họ không có cơ hội tiếp cận.